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拍卖和变卖的区别及注意事项

2018-06-26 16:57
司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产,在被执行人逾期不履行义务时,依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人,并用所得金额清偿债务的执行行为,是人民法院执行中的一种强制处分措施。 司法拍卖房因免佣金、低起价、不限购可贷款等特点,吸引了不少“淘房客”。近段时间,越来越多的市民进入该渠道,意欲买到更便宜的房子。

法拍房就是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房价格的定义


根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%,其中变卖房产的起拍价与第二次拍卖的起拍价相同,并且变卖的房产不能够办理贷款,而第一次拍卖和第二次拍卖是可以进行按揭贷款(需要贷款的,在开拍前一周左右把所需贷款资料递交银行,审核是否符合贷款条件即可)

如何区分变卖与拍卖


一般情况下,法院处置标的物有三个拍卖程序,首先第一次拍卖,第一次拍卖流拍后会进行第二次拍卖,第二次拍卖也流拍后就会进行变卖处置,标的物页面会说明此次竞价属于拍卖还是变卖

第一次拍卖和第二次拍卖想要参与竞拍,只需要报名缴纳保证金即可参与竞拍,竞拍周期为一天,假如在这期间没有人参与竞拍就会在第二天的10点自动结束(流拍),假如有人参与竞拍就会顺延5分钟,比如在第二天的9点56分出价,顺延5分钟,期间没有人再参与竞拍,就会在当天的10点01分结束。

变卖房产的报名方式及注意事项



变卖的房产竞买人需要先报名缴纳等同于标的物变卖价全款金额的【变卖预缴款】,才能取得变卖参与资格。

变卖预缴款,即为参与司法变卖前需报名缴纳的款项。

系统中提示的【变卖预缴款】,即指:依照《通知》第五条设置的,竞买人参与司法变卖前需交齐的变卖价全款款项,参与变卖时所需要报名缴纳的款项,如果不交,则无法参与竞买。

系统中提示的【保证金】,仅用于:变卖成交后买受人悔拍不买,保证金将依法被罚没(在变卖中,保证金与报名取得竞买资格无关,用户必须交齐变卖价全款才能成功报名、出价竞买)

2、变卖应买/竞拍方式:


标的物网络司法变卖期为60天,如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价,则变卖自动进入到24小时竞价倒计时;

24小时竞价周期内,其他变卖报名用户可加价参与竞买,竞价结束前5分钟内如有人出价,则系统自动向后延时5分钟(循环往复至最后5分钟内无人出价)。
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*举例说明:

假设标的物变卖期为2017年9月1日10:00-2017年10月30日10:00,此期间内有竞买人在2017年9月2日11:00出价,则变卖转为24小时竞价、倒计时至2017年9月3日11:00结束(延时除外)。
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3、变卖应买/竞拍成功后的尾款支付


应买/竞拍成功后:
如果成交价等于变卖预缴款,则无需额外支付钱款,变卖预缴款会直接转到法院账户,等待法院通知或联系法院办理手续即可;

如果成交价高于变卖预缴款,尾款请按照法院在竞买公告中的说明支付。
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4、竞拍失败,变卖预交款退回


如果您没有成功竞得标的物,报名时缴纳的变卖预缴款将通过系统全额退回(仅限网上报名交款的用户,如果报名款是交至法院账户,则需要联系法院办理退款)。

5、变卖应买/竞拍成功后,悔拍不买的后果


变卖阶段分为变卖预缴款和保证金,如果参与变卖成功后反悔不买,悔拍用户的保证金将依法被罚没,并且需要承担相应的法律责任。